Välj rätt mäklare – Tips inför försäljningen

Det kan vara svårt att välja mäklare och idag får vi tips från grundarna av siten Ekononomifokus.se som har stor kunskap inom finans och bostadsmarknaden. De delar med sin av sin kunskap och ger sina bästa tips på hur du som säljare väljer mäklare.

interior stol kopia

Hur ska man tänka när man väljer mäklare?
Att välja mäklare är ett av de absolut viktigaste besluten i hela försäljningsprocessen. En bostadsaffär handlar allt som oftast om miljonbelopp i Sverige idag. Som säljare lägger du hela ansvaret kring affären i mäklarens händer. När det handlar om så stora belopp innebär det att små skillnader i mäklarens arbetsmetoder kan innebära stora skillnader på slutköpeskillingen. När man väljer mäklare så bör man leta efter en mäklare som har varit aktiv som fastighetsmäklare under minst 2-3 år, helst inom ett och samma område/distrikt och samtidigt är driven samt har en trevlig personlighet. Det tar tid att bli proffs på sitt jobb, detsamma gäller för fastighetsmäklare så se till att välja en mäklare med tillräcklig rutin från yrket.

Vilka är de största skillnaderna mellan att sälja privat och att sälja med en mäklare?
När man anlitar en fastighetsmäklare så är grundidén att man skall få så pass mycket mer i slutpris för bostaden så att kostnaderna för mäklaren täcks av det högre slutpriset. Man kan aldrig garantera att en mäklare kan få mer betalt för bostaden än en privatperson som väljer att sälja själv. Forskning visar dock på att fastighetsmäklare säljer bostäder i snitt 10-15% dyrare än privatpersoner som säljer själv, utan mäklare. De stora skillnaderna är de befintliga spekulanterna som fastighetsmäklarna har i sina spekulantregister från tidigare försäljningar samt mäklarens förmåga att få spekulanter att känna sig trygga i en affär. En spekulant som känner sig trygg och har en god magkänsla kring hela affären är ofta beredd att lägga ett eller flera extra bud på bostaden. Mäklaren kan få spekulanter att känna sig trygga i en affär genom sin kunskap kring marknaden, rutin och sin förmåga att hantera olika typer av personligheter i affärssituationer. Om en mäklare snabbt och korrekt kan svara på alla spekulanterna frågor så minimerar man eventuella frågetecken som spekulanterna har inför en budgivning.

Ska man välja efter mäklarbyrå eller individuella mäklare?
Det viktigaste är individen. Det är personen som skall förmedla försäljningen av bostaden och inte varumärket. Företaget och varumärket är även det viktigt. Det är viktigt att varumärket förser mäklaren med de absolut bästa verktygen på marknaden för att mäklaren skall kunna göra ett så bra jobb som möjligt. Med verktyg syftar vi på till exempel tillgång till de bästa fotograferna, stor bredd på annonseringsmöjligheterna, ett välskött spekulantregister osv.

Vad är det viktigaste hos en mäklare för att försäljningen ska bli bra?
Det absolut viktigaste skulle vi säga är engagemang. Om mäklaren inte lägger ner hela sin själ i arbetet med försäljningen så minskar möjligheterna att få ut så mycket som det bara går i slutpris. På delad andraplats kommer rutin samt en trevlig personlighet.

top

Hur går ett möte med mäklare till?
Ett möte med en mäklare sker oftast i den bostad som skall säljas eller värderas. Ägaren av bostaden visar mäklaren runt i bostaden vilket ger mäklaren möjlighet att göra en bedömning av bostadens skick och läge. Skicket och läget är det som sedan styr vilken värdering som mäklaren sätter på bostaden. Efter rundvandringen i bostaden sätter man sig oftast ner och diskuterar alla förutsättningar samt värdet på bostaden. Om det är ett möte inför en försäljning så presenterar mäklaren förslag på hur han/hon skulle gå tillväga vid en försäljning av bostaden, marknadsplan, tidplan osv. Mäklaren presenterar även hur mycket det skulle kosta att anlita honom eller henne till förmedlingen av bostaden, mäklararvode/provision. Om ni är överens så skriver man normalt ett förmedlingsuppdrag. Det är det avtal som beskriver under vilka förutsättningar som du anlitar mäklaren. När detta avtal är underskrivet så har man som ägare av bostaden anlitat en mäklare för försäljningen och försäljningsarbetet kan påbörjas.

Hur viktigt är det att mäklaren kan området?
Områdeskännedom är extremt viktigt. Även här handlar det om att kunna få potentiella köpare att känna sig trygga i affären. Om mäklaren har järnkoll på tidigare försäljningspriser i området, vart det närmsta dagiset ligger samt hur långt det är till närmsta mataffär så kan det vara denna information som gör att spekulanterna blir verkligt intresserade av bostaden och lägger bud.

Hur ska man tänka kring mäklarnas arvode?
När man anlitar en mäklare så lägger man ansvaret i händer på mäklaren. Man ger ansvaret att denna person skall göra sitt yttersta för att få ett så högt slutpris som möjligt och en så smidig affär som möjligt. Man skall därför vara ganska försiktig med att pruta för kraftigt på mäklararvodet. Om mäklaren känner att provisionen blir för låg så kan det göra att han/hon inte tycker att det är lika roligt att göra det där lilla extra för att få ut ett så högt slutpris som möjligt. Man skall dock vara noga med att jämföra olika mäklare och deras offerter för att undvika att betala för mycket i onödan. När man jämför olika mäklare skapar man sig snabbt en bra bild över vilka nivåer som provisionerna ligger på i just ditt område. När du sedan bestämt dig för vilken mäklare du gillar bäst så kan du använda denna kunskap för att få till en bättre deal med mäklaren. Det finns i princip alltid lite prutmån på den offert som du fått av mäklaren tidigare. Men återigen, pruta inte för hårt. Det är viktigare att välja en bra mäklare än att enbart välja mäklare baserat på mäklararvodet/provisionen.

Cecilia sätter mest träffsäkra utgångspriser i hela Stockholm

Idag träffar vi Cecilia HeikkiläBOSTHLM för att prata prissättning och transparens på marknaden. Cecilia är den mäklare i hela Stockholm med minst skillnad mellan utgångspris och slutpris och därmed mest träffsäker i sin prissättning.

Du är den mäklare i hela Stockholm som sätter mest träffsäkra utgångspriser. Snyggt jobbat! Hur väljer du rätt utgångspris?
Tack! Så roligt att bli uppmärksammad för sitt arbete! Det är alltid en balansgång mellan kundens förväntningar, min erfarenhet som mäklare och kunskap om hur marknaden ser ut. Jag försöker alltid att ha en så öppen dialog med mina kunder som möjligt, detta för att vi tillsammans ska hitta en nivå som känns bra för oss båda och som ger oss rätt förutsättningar att lyckas. Jag vill långsiktigt bygga upp ett förtroende för mina kunder och det är utgångspris och slutpris en stor del av.

Cecilia

Vad tror du skulle kunna bidra till mer transparens på marknaden?
Vi vill alla ha nöjda säljare och köpare och där kan vi mäklare hjälpas åt gemensamt för att ta ett steg åt det hållet att försöka minska differensen mellan utropspris och slutpris.

Hur ser du på att det generellt är stora skillnader på utgångspriser och slutpriser idag och vad tror du att branschen skulle kunna göra för att minska dem?
Jag tror på mer transparens och mycket på metoden som FMF (Fastighetsmäklarförbundet) tagit fram med ett ”Statistiskt jämförelsepris” som nu testas hos flera större kedjor. Det kan vara ett sätt men då gäller det att samtliga, både större och mindre aktörer, följer med.

Du var förutom bäst i Stockholm på att sätta träffsäkra utgångspriser även i topp 3 med flest rekommendationer i landet för de som har skickat till över 90% av sina säljare. Hur tänker och jobbar du med rekommendationer?
Rekommendationer är det absolut viktigaste för mig och så har jag lyckats bli långvarig i en väldigt tuff bransch. Jag vill dels vara transparent mot den som står i valet av mäklare och dels för min egen del som ett kvitto på att mitt arbetssätt fungerar.

När bestämde du dig för att bli mäklare?
Jag har alltid älskat försäljning och att träffa nya människor, vid den tiden jobbade jag på IKEA i Haparanda/Tornio och fastighetsmäklarprogrammet på universitetet i Luleå hade precis lanserats och jag såg min chans att kombinera det.

Hur skulle du beskriva din mäklarstil?
Ödmjuk, positiv, förtroendeingivande med mycket energi och en finsk sisu (envishet)!

Berätta om din första egna försäljning!
Den kommer jag ihåg väl, vi skrev förmedlingsavtal på bagageluckan på en bil utanför lägenheten och det var en riktig adrenalinkick att få in sitt första uppdrag på plats!

Har du någon förebild du ser upp till och i så fall vem och varför?
Farmor Signe 88 år, som alltid varit positiv till mitt arbete, att jag kommer lyckas och så har jag har nog ärvt hennes envishet.

Vilken försäljning är du mest stolt över?
Svårt och välja ut en specifik finns många fina minnen och många härliga kunder som blivit ens vänner privat. Spännande livsförändringar som jag som mäklare får vara med om att vara en liten del utav, det är nog det som är tjusningen med det här yrket.

Hur ser en vanlig arbetsdag ut?
Det kan variera väldigt mycket, allt från att sköta budgivningar till att värdera lägenheter och förbereda annonser som ska läggas ut till försäljning. Ingen dag är den andra lik och man vet inte riktigt när arbetsdagen börjar och slutar.

Har du något tips till säljare när de ska välja mäklare?
Jämför mäklare, gå på magkänsla och om du tror på mäklarens upplägg och personliga engagemang, en bra sida är Hittamäklare.

Sista frågan för oss nyfikna, hur bor du?
Äntligen landat i min och sambons drömlägenhet, efter alltför många flyttsvängar, som är en sekelskiftes 3a på Södermalm i vårt favoritkvarter och på lagom avstånd till kontoret!

Lockpriser

Slutpriser på bostadsrätter steg i snitt med över 15% jämfört med utgångspriset som mäklaren gått ut med under maj månad i landet. Lockpriser är ett stort problem i mäklarbranschen och gynnar varken köpare eller säljare.

2011 införde man Accepterat pris för att skapa en trygghet för köpare och säljare samt minska skillnaden mellan utropspris och slutpris. Det innebar att priset som utannonserades var ett pris säljaren kunde tänka sig att sälja bostaden för. Nu sex år senare används inte begreppet Accepterat pris längre och skillnaden mellan utropspris och slutpris är uppe på högre nivåer än innan accepterat pris infördes 2011.

lp kopia

Vad innebär lockpris
Lockprissättning brukar man kalla det då priset en bostad annonseras ut för är så pass lågt att det inte är troligt att säljaren kan tänka sig att sälja för det priset. Det kan även vara ett utropspris som är mycket lägre än bostadens marknadsvärde eller att mäklaren satt ett utropspris som är lägre än vad bostaden sålts för tidigare.

Ett objekt kan gå upp mycket i en budgivning eller säljas för ett högre belopp än utropspriset utan att det behöver röra sig om ett lockpris. Till exempel om objektet ligger i ett väldigt eftertraktat område, är speciellt eller av annan anledning att många spekulanter är med i budgivningen och intresserade. Däremot visar statistiken att lockprissättning är ett utbrett problem och att majoriteten av de objekt som läggs ut till försäljning idag har ett för lågt utgångspris.

Vad beror lockpriser på
Mäklaren vill att det ska komma så många spekulanter som möjligt på visningen. För att locka intressenter är det vanligt att mäklaren sätter ett utropspris som i grunden är för lågt för säljaren att vilja sälja bostaden för i tron om att det lockar fler spekulanter till visningen och genererar ett högre intresse för objektet.

I de fall slutpriset på en bostad är väsentligt mycket högre än det utannonserade priset visar det att värderingen mäklaren har gjort inte ligger i nivå med marknadsvärdet av bostaden. I vissa fall skulle lockpriset kunna vara kopplat till mäklarens arvode då värderingen i många fall är grundande för beräkning av mäklarens ersättning. Om värderingen och därmed utgångspriset är är för lågt är chansen högre att det blir en stor prisuppgång på bostaden. Har mäklaren då ett provisionsbaserat arvode med stege är chansen att brytpunkten för den övre gränsen går där värderingen är lagd och arvodet blir högre än säljaren har förväntat sig.

Det finns ännu inga undersökningar som visar på att underprissatta objekt genererar fler intressenter till visningen men en allmän uppfattning är att intresset för objektet blir större om priset på bostaden är lägre. Större intresse för ett objekt på grund av ett lågt utgångspris (lockpris) kan innebära fler intressenter på visningen och potentiellt även en snabbare försäljning så att mäklaren kan sälja fler objekt åt gången. De flesta mäklare behöver själva jobba för att få in nya uppdrag och fler intressenter på en visning ger dem kontakt med potentiella kunder. Det gör att mäklaren skulle kunna ha andra intressen än säljaren under processen och eventuellt incitament till att sätta lägre utgångspriser.

En annan anledning till att sätta lockpriser kan bero på rädsla för att ett objekt inte säljs. Om annonsen har legat ute på marknaden länge kan spekulanter bli misstänksamma och intresset för bostaden svalna vilket gör att det tar längre tid för objektet att säljas.

Den kraftiga prisuppgång som skett de senaste åren kan vara en bidragande orsak till lockprissättningen under perioden. Mäklare gör kanske inte alltid medvetet fel men rädslan av att lägga sig för högt är så stor att man hellre tar i för lågt som gör att utropspriset blir väldigt missvisande. Nu när marknaden har stabiliserat sig kan man däremot konstatera att det förekommer medvetet satta lockpriser då priserna inte justerats till marknadens nivå. Statistiska värderingar som till exempel Boolis värderingsmotor ligger ofta betydligt närmare slutpriset än utgångspriset på majoriteten av objekten idag. På Booli är skillnaden mellan värdering och slutpris på lägenheter ungefär 4% jämfört med utropspriset mäklarna satt som skiljer sig från slutpriset med över 15%. Du får alltså statistiskt sett en bättre bild av vad slutpriset kommer att bli om du använder Boolis värdering än om du utgår från utgångspriset mäklaren har satt.

En del menar att den låga prissättningen beror på inflation men en av mäklarens uppgifter är att kunna ge säljaren en marknadsmässig värdering. Låga räntor, hög inflyttning och lågt utbud på marknaden är faktorer som påverkar marknaden i stort men det är viktigt att mäklarna gör mer träffsäkra värderingar så att prisnivån ligger på marknadsvärdet och inte långt under.

Frustration från köpare
Det behöver inte vara så att slutpriset på bostaden blir högre om man använder ett lägre utgångspris men det skapar ett missnöje på marknaden. Att gå på många visningar där budgivningarna går upp mycket kan vara väldigt frustrerande. Många köpare har även svårt att veta vad en bostads marknadsvärde är, speciellt vid köp i ett nytt område eller helt annan ort vilket leder till svårigheter att själv bedöma en lockprissättning.

Vad gör vi på Booli och Hittamäklare
Vi som oberoende aktör jobbar aktivt för att synliggöra och undvika påverkan av lockpriser för spekulanter. Därför har vi tagit fram två indikatorer som kan vägleda potentiella köpare som tittar på en bostad. Vi visar både en uppskattad värdering av bostaden baserat på tidigare slutpriser i området och en graf för områdets utveckling. I grafen kan köparen se utropspriset i snitt för kommunen, området och utropspriset för bostaden köparen tittar på. Vi visar även värderingar på bostäder som inte är till salu för att det ska bli lätt för den som äger eller är intresserad av en bostad att veta vad den är värd. Att visa värderingar och prisinformation om området tror vi bidrar till en mer öppen och transparent bostadsmarknad.

bild 2

Hittamäklare visar vi slutpriser tillsammans med prisutvecklingen på mäklarens profil för att det ska bli lättare att bilda sig en uppfattning av hur mycket mäklarens objekt går upp i snitt. Trots att en viss prisökning på objekt är vanligt är det ett sätt att få en överblick om en mäklare systematiskt sätter för låga utropspriser.